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写字楼市场活力逐步增强 零售物业市场供给侧升

更新时间:2020-11-08

2020年10月22日,武汉-全球性的商业地产服务和投资公司CBRE世邦魏理仕今日发布《2020年第三季度武汉房地产市场回顾与展望》报告。报告显示:

优质写字楼市场:写字楼市场吸纳量小幅回弹,专业服务及金融业需求回暖

2020年第三季度,武汉优质写字楼市场录得位于光谷中心城的国采中心、位于光谷的北辰光谷里、以及位于汉口沿江片区的融创融汇广场三个项目交付使用,将武汉优质写字楼总存量推升至510万平方米。

需求方面,经济活动在第三季度加速复苏,带动租赁市场整体信心逐步回暖。尽管仍有部分非传统金融、房地产建筑企业因财务压力出现退租,但本季写字楼净吸纳量由上半年的负吸纳转正,录得2.3万平方米。专业服务、传统金融及房地产建筑行业为本季度甲级写字楼租赁需求主力,其中以保险业为代表的传统金融行业在建设大道及中南中北路板块继续扩张。光谷片区甲级写字楼虽录得若干退租案例,但互联网教育中的头部企业持续看好武汉市场的战略发展前景,以猿辅导及编程猫为代表的互联网教育企业仍积极布局。

(数据来源:世邦魏理仕研究部,2020年9月)

第三季度在新增供应入市及空置率高企的双重压力之下,业主为积极去化空置面积,普遍采取弹性定价策略以吸引和维护优质客户,全市写字楼平均租金在本季度继续下探,同样本环比下降1.0%,录得每月每平方米90.3元。截至季末,全市空置率环比上涨1.1个百分点,录得40.6%。

CBRE华中区顾问及交易服务|办公楼部主管骆娅表示:“展望未来六个月,由于施工进度在第三季度进一步加速恢复,使得预计年后延迟交付的项目有望在年内交付使用。年末甲级写字楼集中交付会使得整体写字楼市场的高端产品供应量得以补充。业主需使用更为灵活的租赁策略以便应对年末的市场压力。”

优质零售物业市场:餐饮及美妆业态持续拓店,百货改造升级提速

武汉优质零售物业市场本季度未录得新增供应,全市存量维持在641万平方米。餐饮及零售延续上季度回暖趋势加速反弹。第三季度,餐饮品牌中以连锁茶饮及传统中餐较为活跃,在多个区域市场有新店开出及围挡。国潮彩妆品牌完美日记及美妆集合店WOWCOLOUR在本季继续拓店。高端汽车展厅品牌及电子产品也分别在核心及次级商圈开出新店。

相较新兴业态在武汉市场积极拓展,疫情更加速了武汉商业市场的优胜劣汰,本季录得位于中南路商圈的老牌百货闭店。受到经营不善以及定位不清等因素叠加的影响,部分传统老旧百货项目竞争力逐渐减弱,调整改造后将进一步带动零售物业市场的供应侧升级。随着季末江汉路步行街改造工程接近尾声,多家购物中心纷纷加紧在季度内完成硬件升级、精简品牌并于十一“黄金周”重新迎客。焕新后的江汉路商圈吸引了星巴克啡快概念店及文和友等多个武汉首店品牌。“文化展示”+“商业互动”成为武汉传统商圈进一步转型的新路径。

(数据来源:世邦魏理仕研究部,2020年9月)

至季末,全市优质购物中心空置率环比上涨1.9个百分点,录得9.7%。二季度全市购物中心首层租金环比下跌1.7%,录得299.1元每月每平方米。

CBRE武汉分公司总经理王祎表示:“随着工期及招商在本季度的进度加快,预计年末会迎来包括航空路等商圈的新项目入市,武汉零售物业市场将会在年末迎来进一步复苏。新项目的集中入市会加速零售物业市场的品质升级,本地市场的优胜劣汰的趋势日益明晰。老旧零售物业的升级改造及重新定位将有利于促进消费客流的提升。”

仓储物流市场:核心区市场稳定,电商节催生大量短租需求

2020年第三季度,武汉仓储物流市场未录得新增供应,全市存量保持在307万平方米。预计在本季度交付的两个物流园区因施工进度影响推迟至年末交付使用。

市场需求方面,在年末“双十一”电商购物节的拉动以及因疫情期间抑制的购物需求在下半年集中释放,致使在本季度传统电商,社交团购电商,生鲜冷链及三方物流的租赁需求陆续投放市场。季内录得多宗短期租赁客户成交,使得第三季度空置率有所回落至16.7%。八个物流区域市场的租金表现仍呈两极分化趋势,以东西湖及蔡甸区域为代表的核心片区租金表现平稳,但若干非核心片区的价格明显有所震荡。受此影响,全市平均租金环比下降1.2%,报25.5每月每平方米。

(数据来源:世邦魏理仕研究部,2020年9月)

展望未来六个月,世邦魏理仕预计,因年初疫情影响导致一些物流园延后交付等因素,市场新增供应将在年末迎来一波小高峰。此前部分来自生活配套相关的生鲜冷链企业及新兴中小型社区团购电商的仓储需求,受年初疫情影响一直处于观望态势,但随着国内疫情进一步企稳,这些需求将在年末逐步得到释放。

CBRE华中区顾问及交易服务|产业地产部资深经理李敏表示:“随着近几年武汉物流市场的高速发展,园区租户对区位及软硬件设施提出了新的要求。在未来供应充足的前提之下,预计现存园区将积极提升项目品质来应对未来竞争,进而吸引并留住优质租户。随着顺丰机场将在年内落成,武汉作为国内重要物流枢纽的地位与日俱增,高品质物流仓储园区将持续受到生鲜冷链及新型团购电商的青睐。”



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